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美国专业化金融化模式经验

2019-06-10 21:41 作者:本站作者 来源:网络整理 次阅读

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 夏磊

  美国的龙头房企,有专业化和金融化两大特点。所谓专业化,即美国不同类房企深耕细分领域,极少混业经营。住宅建筑商主攻开发,通过产品线标准化提高周转、增加盈利;REITs专注自持,通过募投管退四大环节的专业化经营打造利润王。所谓金融化,即美国房地产金融发展水平高,房企对金融依赖程度深。REITs类房企在上市房企数量上占比70%,市值上占比86%;住宅建筑商也会兼营按揭贷款、产权保险等金融业务,对净利润贡献比重约为9%。

  本文为系列报告第二篇,从业务模式、经营特点等角度,解析美国四大龙头房企小而美的生存之道。

美国专业化金融化模式经验

  摘要

  1.  美国房企主要有住宅建筑商和REITs两类

  美国上市房企有住宅建筑商、REITs、房地产服务商三种类型,分别从事开发、运营和服务业务。从市值来看,传统住宅建筑商占比达8%,代表企业有帕尔迪、莱纳、霍顿;REITs是行业核心,占比达86%,代表企业有西蒙地产。

  2. 住宅建筑商:标准化产品线实现高周转、低成本

  美国住宅建筑商推崇沃尔玛模式。前三大房企帕尔迪、莱纳、霍顿主打中低端项目,通过标准化采购降低成本,标准化建设缩短项目周期,实现高周转。霍顿通过物料统一招标采购,每套房屋平均可节约3500美元;项目从预售到交房平均为2-6个月,2018年总资产周转次数1.2次,平均为其他经济体房企的3-10倍。

  3. REITs:募投管退四大环节打造盈利王

  美国REITs代表西蒙地产ROE高达66%,远超国际同行,有四大诀窍:

  募资高杠杆。收购新项目西蒙主要通过借款融资,由于公司财务健康,可获得长期、低息借款;

  投资重区位。公司项目位于核心地段,保证了良好的盈利能力。项目整体出租率超过95%,投资回报率超过8%;

  管理强运营。公司重视上下游关系管理,上游绑定主力供应商,下游创品牌提高消费者黏性,租金与坪效稳步提升;

  退出适时剥不良。公司定期评估、适时剥离失去竞争力资产,该业务每年贡献营收约为6%。

  风险提示:各经济体发展实际情况存在差异

  目录

  1   美国龙头房企有哪些?

  2   美国龙头房企发展历程

  2.1   60-70年代:创业发展时期,深耕地区

  2.2   80年代-21世纪初:上市跨越发展,快速并购、全国扩张

  2.3   2007-2009年:对抗危机时期,艰难去杠杆

  2.4   2010年至今:稳健经营时期,适应需求变化调整产品结构

  3   美国模式:以专业化金融化为核心

  3.1   美国房企业务模式之住宅建筑商:高周转、标准化、重并购

  3.1.1   高周转,缩短项目周期、持有土地期权、主推中低端项目

  3.1.2   低成本,通过标准化、统一采购实现

  3.1.3   专业化,聚焦房地产价值链前后两端

  3.1.4   重并购,通过兼并收购实现跨越发展

  3.1.5   兼金融,金融业务作为住房销售的附属业务

  3.2   精品美国房企业务模式之REITs:高杠杆收购、长期持有核心资产

  3.2.1   募:高杠杆收购,负债久期长、成本低,利息覆盖倍数高

  3.2.2   投:长期持有核心区位资产

  3.2.3   管:产品线层次清晰,关注上下游关系维护

  3.2.4   退:适时剥离非核心资产

  正文

  1  美国龙头房企有哪些?

  美国房地产企业主要由REITs、住宅建筑商、房地产服务商三类构成。根据GICS行业标准,美国房地产行业包括三个子行业:住宅建筑(homebuilding)、房地产管理和开发(Real Estate Management & Development)、房地产投资信托(REITs) ,分别代表房地产行业的三种业态,开发、运营和服务。截至2019年5月末,美国共有248家上市房企,其中住宅建筑商26家,市值989亿美元,市值占比8%;REITs174家,市值1.1万亿美元,市值占比86%;其他51家,市值占比6%。

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